was successfully added to your cart.

Jak banki liczą zdolność kredytową z działalności gospodarczej

By | doradztwo kredytowe | No Comments
Działalność gospodarcza to niewątpliwie bardzo popularna forma uzyskiwania dochodów w Polsce. Wiele osób prowadzących swoją własną firmę staje przed potrzebą zakupu nieruchomości wspierając się kredytem hipotecznym. Co powinien wiedzieć każdy przedsiębiorca starający się o kredyt na zakup nieruchomości?
Kredyty a działalność gospodarcza

Jak banki oceniają zdolność kredytową przy prowadzeniu działalności gospodarczej?

Osoby uzyskujące dochody z prowadzonej działalności gospodarczej powinni sprawdzić zdolność kredytową, zanim podejmą jakiekolwiek poszukiwania swojego wymarzonego M. Banki mają różne wymagania przy ocenie zdolności kredytowej w kwestii minimalnego czasu trwania działalności oraz ocenie dochodu firmy w zależności od formy opodatkowania w urzędem skarbowym.

Istnieją w poszczególnych bankach tzw. branże wykluczone, czyli branże, których bank nie chce kredytować. Najczęściej są to: handel walutami, drogownictwo, handel metalami. Wybór kredytowania określa się przez „filtrowanie” wielu elementów, dlatego warto spotkać się z doświadczonym doradcą kredytowym, aby omówić szanse i ryzyka związane z udzieleniem kredytu hipotecznego.

Jak długo muszę prowadzić swoją działalność?

Jeśli w niedalekiej przeszłości założyłeś swoją działalność, jesteś dla banku niewiarygodny. Dla większości banków minimalny okres prowadzenia działalności to 12 miesięcy, ale są takie, które wymagają nawet 24. Jeśli przeszedłeś na tzw. „samozatrudnienie”, tzn. zmieniłeś etat na działalność i masz kontrakt z tym samym pracodawcą – wystarczą 3 miesiące.

Jak zaznaczyłem, wymienione wyżej okresy są według procedur bankowych okresami minimalnym, co oznacza, że staż nawet miesiąc poniżej tego progu zeruje twoje dochody, bank nie weźmie ich pod uwagę. Oczywiście jeśli Twoja działalność trwa zdecydowanie dłużej , również Twoja wiarygodność w ocenie banku jest wyższa.

W jaki sposób banki liczą zdolność kredytową?

Banki oceniają zdolność kredytową, czyli maksymalną kwotę kredytu, jakiego mogą udzielić, w zależności od formy rozliczenia firmy z Urzędem Skarbowym. Jak?

Rozliczenie na podstawie księgi przychodów i rozchodów (KPIR)

To dla wszystkich banków najbardziej wiarygodna forma, gdyż pokazuje wynik finansowy netto firmy, po odliczeniu kosztów poniesienia przychodu oraz wszelkich opłat daninowych: składek ZUS i podatku. Wynik netto firmy w ocenie banku nie różni się niczym od dochodu netto uzyskiwanego na etacie.

Co istotne: wiele banków dodaje do dochodu netto amortyzację, jako sztuczny koszt oraz jednorazowe inwestycje, np. zakup środka transportu, czy linii produkcyjnej. Jak się ma temat działalności sezonowej? Niestety, takiej działalności na dziś nie zaakceptuje żaden bank, no może jeden 🙂 .

Ryczałt ewidencjonowany

Taką formę rozliczenia z US posiadają zazwyczaj firmy świadczące wszelkiego rodzaju usługi, np. budowlane. Banki ustalają zdolność kredytową właściciela firmy w zależności od stawki procentowej płaconego podatku zryczałtowanego. Procedury oceny zdolności kredytowej w poszczególnych bankach określają, jaką część generowanego przychodu wziąć jako dochód netto. Dlaczego część? Ponieważ w żaden sposób nie mogą oszacować kosztów prowadzenia działalności, a co za tym idzie dochodu netto. Są jedynie 4 banki, które liczą ryczałtowców bardzo dobrze, są też takie, które nie akceptują takiej formy rozliczenia w ogóle.

Karta podatkowa

Taką formę mają najczęściej fryzjerzy, krawcowe… Sposób szacowania zdolności w tym przypadku polega na pomnożeniu wysokości podatku z karty przez liczbę ustaloną w konkretnym banku, tzw. mnożnik.

Przykład:

  • Wysokość podatku z karty wynosi 288 złotych,
  • Mnożnik wybranego banku – 8,
  • Dochód netto w ocenie banku wynosi 8×288=2.304 zł.

Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu?

W zależności od formy rozliczenia z Urzędem Skarbowym będą potrzebne roczne zeznania podatkowe, aktualne zestawienie z KPIR lub z ewidencji przychodów, często ostatni miesiąc szczegółowo, decyzja o wysokości karty podatkowej, zaświadczenia z ZUS i US o braku zaległości no i oczywiście wszelkie formularze bankowe.

Dodatkowej ocenie podlega obecność firmy w bazach dłużników, np. BIG, więc warto sprawdzić te bazy zanim rozpoczniesz batalię o kredyt.

Jeśli według banku brakuje Ci zdolności kredytowej nie jesteś bez szans – warto rozpatrzyć kredyt inwestycyjny dla firmy. W takim kredycie można się podeprzeć tzw. przyszłym dochodem(najczęściej z biznes planu) i również doprowadzić do zakupu nieruchomości. Zupełnie innym sposobem jest moje kreatywne podejście do poprawy zdolności kredytowej, ale te metody omawiam indywidualnie z klientami decydującymi się na współpracę ze mną. Pytania? Zadzwoń lub napisz tutaj.

Jacek Świrski

ekspert kredytowy Wrocław

Czy są uczciwi doradcy kredytowi?

By | doradztwo kredytowe | No Comments

Starając się o kredyt mamy wiele obaw: czy wybraliśmy dobrą ofertę kredytu, czy wszystko uda się na czas, wreszcie czy na wszystko wystarczy środków? Wiedząc jak krok po kroku przebiega proces kredytu hipotecznego warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt: doświadczenie i praktyczną wiedzę wybranego przez nas doradcy kredytowego oraz jego elementarną uczciwość.Czy istnieje uczciwy doradca kredytowy?

Inspiracją do napisania tego artykułu był telefon, a później mail od klientki. Pisze tak:

Read More

Jak krok po kroku przebiega proces kredytu hipotecznego?

By | kredyty hipoteczne | No Comments

Kredyt hipoteczny to taki rodzaj kredytu, w którym zabezpieczenie stanowi hipoteka w Księdze Wieczystej nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. I tak, jak w każdym kredycie, istnieją przeróżne newralgiczne punkty, na które trzeba zwrócić szczególną uwagę, aby nie ponosić konsekwencji przez długie lata.

W poprzednim artykule: Kredyt na zakup mieszkania od dewelopera omawiałem szczególny przypadek kredytu i jego specyfikę. Przyjrzyjmy się teraz jak po kolei wędruje nasz wniosek kredytowy i co jest po drodze ważne. Zaciągając kredyt hipoteczny wiążemy się z bankiem na kilkanaście/kilkadziesiąt lat, zarówno z wszystkimi jego dobrymi oraz tymi gorszymi stronami. Dlatego też tak istotne jest dokładne porównanie aktualnie dostępnych ofert wszystkich banków oraz zestawienie sumy całkowitych kosztów kredytu, jakie będziemy ponosić przez cały ten czas.

Jak przebiega proces ubiegania się o kredyt hipoteczny krok po kroku?

Proces kredytowy rozpoczyna się w naszej głowie od określenia celu, czyli pomysłu co chcesz kupić i na co chcesz przeznaczyć środki z kredytu: zakup mieszkania, domu, działki, remont, gotówka, spłata kredytów…

Kredyt hipoteczny po kolei Read More

Kredyt na zakup mieszkania od dewelopera na co zwrócić uwagę?

By | kredyty hipoteczne | No Comments

Kredyt na zakup mieszkania od developera to trochę inny rodzaj kredytu hipotecznego, którego celem jest finansowanie zakupu mieszkania, najczęściej jeszcze w budowie, na rynku pierwotnym. Na co zwrócić uwagę i jak to jest po kolei?

Podstawowym elementem określającym ofertę kredytową są jak zwykle jego koszty całkowite, czyli mówiąc potocznie: ile musimy oddać za pożyczoną sumę. Najlepiej jak najmniej. Bankowcy specjalizują się w używaniu ogólnie niezrozumiałych pojęć typu: marża, prowizja, RRSO, itd. Jak wspomniałem wcześniej – podstawą wyboru najlepszej oferty powinny być wszystkie koszty jakie będziemy musieli ponieść. Na co jeszcze zwrócić uwagę?

Kredyt na zakup mieszkania od developera Read More

Zmiany programu Mieszkanie dla Młodych 2015

By | mieszkanie dla młodych | No Comments

Na początku Sierpnia 2015 wchodzi w życie wyczekiwana nowelizacja rządowego programu wsparcia zakupu pierwszego mieszkania „Mieszkanie dla Młodych”.

Dla wszystkich zainteresowanych uczestnictwem w programie, przedstawię podstawowe zmiany programu MdM, w stosunku do wersji pierwotnej, o której pisałam w artykule: Jakie są warunki programu Mieszkanie dla Młodych. Jakie to będą zmiany i czy będzie zwiększa dostępność programu?

Warunki programu Mieszkanie dla Młodych Read More

Ile wyniesie minimalny wkład własny w 2015 roku?

By | kredyty hipoteczne | No Comments

Wraz z początkiem 2015 roku zaczną obowiązywać kolejne postanowienia Rekomendacji S, które nakładają obowiązek wniesienia przez kredytobiorcę minimalnego 10-procentowego wkładu własnego. Wiele banków, nie chcąc narażać klientów na zbyt nagłe zmiany, zaczęło dużo wcześniej stosować te bardziej restrykcyjne zmiany w stosunku co do wysokości minimalnego wkładu własnego, ale uporządkujmy temat.
Jaki minimalny wkład własny w 2015 roku? Read More

Warunki programu Mieszkanie Dla Młodych

By | kredyty hipoteczne, mieszkanie dla młodych | No Comments

W ostatnim czasie moi klienci dość często pytają mnie o zasady i wymagania nowego rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. Spróbuję pokrótce odpowiedzieć na kilka nurtujących nas wszystkich pytań.

Kto może być beneficjentem programu Mieszkanie dla Młodych?

Program Mieszkanie dla Młodych jest adresowany do osób nabywających swoją pierwszą nieruchomość z rynku pierwotnego pod warunkiem, że w danym roku kalendarzowy mnie ukończyły 35 roku życia. W przypadku małżeństw wyznacznikiem wieku jest wiek młodszego współmałżonka, czyli jeśli np. mąż przekroczył 35 lat, a żona nie – wtedy mogą wziąć udział w programie. Co więcej?Warunki programu Mieszkanie dla Młodych Read More