Kredyt na zakup mieszkania od developera to trochę inny rodzaj kredytu hipotecznego, którego celem jest finansowanie zakupu mieszkania, najczęściej jeszcze w budowie, na rynku pierwotnym. Na co zwrócić uwagę i jak to jest po kolei?
Najważniejszym elementem określającym ofertę kredytową są jak zwykle jego koszty całkowite, czyli mówiąc potocznie: ile musimy oddać za pożyczoną sumę. Najlepiej jak najmniej. Bankowcy specjalizują się w używaniu ogólnie niezrozumiałych pojęć typu: marża, prowizja, RRSO, itd. Jak wspomniałem wcześniej – podstawą wyboru najlepszej oferty powinny być wszystkie koszty jakie będziemy musieli ponieść. Na co jeszcze zwrócić uwagę?
Doświadczenie wskazuje, że istnieje wiele innych kwestii wartych uwagi, którymi chciałabym się z wami podzielić jako doradca kredytowy.
Po pierwsze – odpowiedni wybór developera
Są różne powody, dzięki którym decydujemy się na zakup mieszkania od developera. Jednym z nich jest brak podatku PCC(2%), co pozwala nam zaoszczędzić skromną kwotę i przeznaczyć ją na przykład na wykończenie mieszkania.
Zanim podejmiemy decyzją dotyczącą miejsca w jakim chcemy mieszkać i konkretnego dewelopera warto poczytać opinie o jego dotychczasowych inwestycjach oraz jakości wykonania robót. Jeśli znajdziemy kilka negatywnych opinii, to może warto rozważyć jakąś inną inwestycję.
Obecnie na rynku jest nadmiar nowych mieszkań i można sobie poprzebierać w ofertach deweloperów, dlatego warto jest negocjować cenę zakupu lub uzyskać coś dodatkowo w cenie mieszkania, np. miejsce postojowe.
W tym miejscu chciałbym zwrócić uwagę, że niektóre banki stawiają ograniczenia co do stopnia zaawansowania inwestycji i nie chcą kredytować tzw. dziury w ziemi.
Kredyt na zakup mieszkania – jakie będą potrzebne dokumenty
Zgodnie z ustawą developerską umowa u wybudowanie mieszkania musi być zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego. Jednocześnie do wniosku o kredyt na zakup mieszkania musimy dołączyć:
- prospekt informacyjny,
- dokumenty rejestrowe developera,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów działki, na której powstaje inwestycja oraz ewentualnie decyzje podziału działek,
- odpis z Księgi Wieczystej działki,
- prawomocne pozwolenie na budowę,
- pełnomocnictwa osób występujących w imieniu developera.
Alternatywą dla umowy deweloperskiej jest umowa rezerwacyjna, jednak nie wszystkie banki taką formę akceptują, np PKO BP. Szczególnie z takiej formy w przypadku warto skorzystać, gdy nie jesteśmy pewni, czy uzyskamy kredyt bankowy. Wpłacamy developerowi jako zaliczkę symboliczną kwotę, np. 1.000 złotych a do umowy deweloperskiej wracamy po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej banku. Do umowy rezerwacyjnej należy w takim przypadku dołączyć dodatkowo wzór umowy deweloperskiej.
Wypłata kredytu: w transzach czy jednorazowo?
Jeśli kupowane przez nas mieszkanie jest już przekazane do użytkowania, wtedy kredyt na jego zakup będzie wypłacony na konto developera jednorazowo. Jeśli wybrana przez nas inwestycja jest w dopiero w początkowym stadium realizacji kredyt będzie wypłacany w transzach zgodnie z terminami zawartymi w umowie deweloperskiej, w zależności od postępu robót na budowie. Takie powiązanie wypłaty transz z zaawansowaniem budowy ma swoje dobre strony. Nie zaskoczymy się, że uruchomiono już cały kredyt, a co za tym idzie musimy spłacać raty w pełnej wysokości, a końca budowy ciągle nie widać.
Czy można przeznaczyć kredyt na zakup mieszkania i jego wykończenie?
W przypadku nowo budowanych mieszkań to oczywiste – jak najbardziej tak. Bank w pierwszej kolejności wypłaci pieniądze przeznaczone na zakup nieruchomości. Dopiero jak będziemy jej właścicielem, czyli po akcie notarialnym przeniesienia własności, dostaniemy transzę przeznaczoną na wykończenie. Należy pamiętać, że nie wszystkie składniki remontu mogą być ujęte w wykończeniu. Na pewno bank nie skredytuje żadnych ruchomości typu telewizor, kanapa czy dywan – wykończeniem mogą być objęte jedynie stałe elementy mieszkania. Obowiązkowym załącznikiem do wniosku kredytowego jest w takim przypadku kosztorys wykończenia, który przedstawia nasz plan i harmonogram inwestycji.
