Kredyt na budowę domu- pytania i odpowiedzi
Wraz z nadchodzącą wiosną budzi się nie tylko przyroda, ale te miesiące są też czasem ubiegania się o kredyt na budowę domu. Proces kredytu budowlano-hipotecznego wywołuje wiele pytań i wątpliwości:
- Czy można skredytować zakup działki i budowę domu jednym kredytem?
- Na ile transz będzie podzielony kredyt?
- Czy jest określona minimalna kwota kredytu?
- Jak w takim kredycie jest liczona zdolność kredytowa?
- Jak bank rozlicza transze na wykonane prace?
- Czy potrzebna jest własność działki na której będzie budowany dom?
- Czy powinienem mieć pozwolenie na budowę?
- Czy mogę korzystać z wielu firm budowlanych?
- Pytania, pytania,…
Jako doradca kredytowy postaram się odpowiedzieć na te pytania. Zapraszam do lektury.
Kredytowanie zakupu działki i budowy domu
W większości banków taki proces zostanie podzielony na dwa etapy: pierwszy, w którym zostanie skredytowanie zakup działki a po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę bank udzieli drugiego kredytu na budowę domu.
Są 4 banki, które sfinansują zakup działki i budowę domu jednym kredytem. Technicznie również podzielą go na dwie części: w pierwszej kolejności sfinansują transakcję zakupu działki, a po dostarczeniu prawomocnego pozwolenia na budowę sfinansują samą budowę. Takie rozwiązanie ma ogromne zalety: po pierwsze ogranicza papierologię(zamiast dwóch wniosków kredytowych przygotowujemy tylko jeden) oraz najważniejsze: przystępując do transakcji mamy zagwarantowane finansowanie dla całości inwestycji.
Czy banki ustalają minimalną kwotę kredytu?
Minimalna kwota kredytu wynika z wielkości powierzchni użytkowej budowanego domu. Banki określają minimalny koszt budowy 1 metra kwadratowego na poziomie 2.000 złotych, czyli jeśli budowany dom ma 125 m2 powierzchni, to minimalny kredyt wyniesie 250.000 złotych.
Istotny jest fakt, że do powierzchni użytkowej nie zalicza się: garaż, kotłownia i inne pomieszczenia gospodarcze.
Na ile transz zostanie podzielony kredyt?
Doświadczenie wskazuje, że najczęściej jest to 4-5 transz, a tak naprawdę to kredytobiorca sugeruje ilość oraz wielkość transz. Te kwestie określa klient odpowiednio przygotowując harmonogram budowy. Jednak ostatecznie to bank podejmuje końcową decyzję.
Ciekawym zagadnieniem jest budowa domu z gotowych elementów. Nasz dom przyjeżdża z fabryki w gotowych elementach i jest montowany przez 3-4 dni. W jednym takim przypadku bank wypłacił kredyt 450.000 jedną transzą.
Jak są rozliczane transze kredytu?
To ważne zagadnienie jak się rozlicza kolejne transze kredytu na budowę. Generalnie bank wypłaca transzę kredytu na konkretnie sprecyzowane w kosztorysie czynności.
Czy bank zaakceptuje sytuację, gdy zamiast postawić ściany działowe zdecydowaliśmy się kupić promocyjnej cenie okna? Jakie są opłaty za kontrolę inwestycji przed wypłatą kolejnej transzy? Czy bank wymaga rozliczenia prac za pomocą faktur? Te pytania, jeśli są ważne dla kredytobiorcy, wymagają szczegółowych odpowiedzi.
Czy trzeba być właścicielem działki, na której buduję dom?
Bezapelacyjnie tak. Nie możemy budować swojego domu na działce nie będącej naszą własnością. Jeśli chcemy budować dom finansowany kredytem bankowym, musimy być właścicielem działki.
Czy muszę mieć pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy?
Wszystkie banki wymagają prawomocnego pozwolenia na budowę lub nieoprotestowanego zgłoszenia budowy. Prawomocne oznacza, że po wydaniu pozwolenia i upływie 14 dniowego terminu na odwołanie, musimy pójść do starostwa, aby uzyskać pieczątkę. Brzmi ona tak:”Pozwolenie stało się prawomocne dnia…”, analogicznie ze zgłoszeniem: mija 30 dni od zgłoszenia, idziemy do starostwa po pieczątkę.
Kredyt na budowę a zdolność kredytowa
Kredyt na budowę nie różni się od kredytu na zakupu nieruchomości, poza tym, że jest wypłacany w transzach. W okresie budowy spłacamy jedynie odsetki od sumy uruchomionych transz. Do obliczenia zdolności kredytowej banki biorą standardowo pod uwagę dochody i istniejące zobowiązania. Jeśli starasz się o kredyt na budowę, a wcześniej zaciągnąłeś kredyt na zakup działki, bank uwzględni wysokość raty tego kredytu jako obciążenie.
Nie ma różnicy oprocentowanie kredytu na budowę domu i na zakup np. mieszkania, oczywiste są różnice w całkowitych kosztach kredytu pomiędzy ofertami różnych banków.
Czy muszę korzystać z jednej firmy budowlanej?
To pytanie zadał mi kiedyś jeden z klientów, dlatego je przytaczam. To Ty, jako inwestor, dostajesz środki na realizację swojej inwestycji i to Ty decydujesz kto i co będzie wykonywał. Dostajesz pieniądze na swoje konto bankowe i płacisz wykonawcom.
Jeżeli potrzebujesz pomocy w uzyskaniu najlepszego kredytu na budowę – zadzwoń.
Jacek Świrski
